Värdering av ”smarta byggnader”

Maj 2018

Det byggs allt fler hus som kan definieras som ”smarta”. Det finns många definitioner på ”smarta byggnader” alltifrån byggnader som har en låg energiförbrukning till byggnader som har ett stort antal sensorer inbyggt som kan mäta alltifrån temperatur och luftkvalitet till säkerhet. Vid sidan om lägre driftskostnader i form av lägre energikostnader förväntas ”smarta byggnader” minska driftskostnaden överlag genom att förvaltningen av byggnaden kan göras mer effektiv. Frågan är vad det innebär för värderingen av den ”smarta byggnaden”.

En värdering av en fastighet kan göras med många olika syften. Värdet kan återspegla ett fastighetsvärde utifrån ett företagsekonomiskt perspektiv men det kan även återspegla ett värde utifrån ett samhällsekonomiskt perspektiv. Det förstnämnda avser ett värde som investerare, ägare, låntagare och/eller långivare kan relatera till och det sistnämnda avser ett värde som samhället i stort kan tänkas vara mer intresserat av. Ett samhällsekonomiskt värde skiljer sig ifrån ett företagsekonomiskt värde i fall det finns marknadsmisslyckanden som inte internaliseras i priser och hyror eller kostnader.

Här kommer principdiskussionen om hur fastighetens värde kan tänkas påverkas att ta sin utgångspunkt från direktavkastningsmetoden. Förenklat utgår den ifrån att fastighetens värde är lika med bruttohyrorna minus driftskostnaden (driftsnettot) dividerat med ett direktavkastningskrav

Driftsnettot består dels av bruttohyrorna, dels av driftskostnaderna. Hyrorna kan härledas från hyresmarknaden och bestäms av efterfrågan och utbudet av yta. Efterfrågan kan sägas reflektera hur mycket hyresgästen är villiga att betala för yta och bestäms av vilken produktivitet som ytan kan generera, hur flexibel ytan är, vilka funktioner den har och möjlighet att spara energi samt hälsoaspekter i byggnaden. Därutöver finns även ett goodwillvärde som hyresgästen eventuellt har en betalningsvilja för. När det gäller ”smarta byggnader” kan det tänkas att det finns en högre betalningsvilja för samtliga dessa komponenter jämfört med konventionella byggnader. Allt annat lika, högre hyra leder till högre marknadsvärde.

Driftskostnaderna kommer också att påverkas i ”smarta byggnader”. Lägre energikostnader leder till lägre driftskostnader men även underhållskostnaden kan tänkas minska i ”smarta byggnader” jämfört med konventionella byggnader. Förvaltningen av byggnaden blir effektivare i och med att sensorer tidigt kan identifiera problem och därmed minska åtgärdskostnaderna. Sammantaget innebär det att värdet av fastigheten kommer att vara högre då både drift- och underhållskostnaderna är lägre. Högre driftnetto totalt kommer att reflekteras i högre fastighetsvärden för ”smarta byggnader” jämfört med konventionella byggnader.

Men fastighetens värde bestäms inte bara av årliga driftsnetton utan även nettokapitaliseringsfaktorn påverkar värdet. Nettokapitaliseringsfaktorn är lika med inversen av direktavkastningen, vilket i sin tur kan delas upp i komponenterna riskfri ränta och riskpremium samt förväntad tillväxttakt. Högre ränta och riskpremium höjer direktavkastningen vilket sänker nettokapitaliseringsfaktorn vilket ger lägre förväntade fastighetsvärden. Högre tillväxttakt däremot leder till lägre direktavkastning (och högre nettokapitaliseringsfaktor) vilket ger högre förväntade fastighetsvärden allt annat lika.

Riskpremium i detta sammanhang avser investerarnas uppfattning och preferenser för risk av ”smarta byggnader” i relation till icke-smarta konventionella byggnader. Risken kan härledas från både hyresmarknaden och tillgångsmarknaden. Frågan man måste ställa sig är hur riskfyllt det är att investera i ”smarta byggnader”. Upplever investerarna att det är en högre risk kommer man att kräva en högre direktavkastning vilket innebär en lägre värdering. Naturligtvis beror riskpremien på fastighetssegmentet. Kontorsfastigheter har normal högre risk än bostadsfastigheter. ”Smarta byggnader” är mer tekniskt komplexa vilket kan öka risken vid driften av fastigheten. En riskkomponent som inte får underskattas. Utifrån ett efterfrågeperspektiv kan eventuellt risken att betraktas som lägre då efterfrågan på denna typ av lokaler kommer att öka över tiden. Det skulle innebära att det är riskfyllt att inte bygga smart. Mer traditionellt byggande kommer att vara mer riskfyllt då samhället i stort går mot mer tjänsteproduktion. Om byggnaden inte kan svara upp mot en efterfrågan som kommer att finnas från användare och fastighetsägare kommer riskpremien för dessa byggnader att öka.

Tillväxtkomponenten i direktavkastningen avser tillväxtförväntningarna i kassaflödet från ”smarta byggnader” och kan härledas från hyresmarknaden. Hur mycket kan driftsnettot förväntas växa de närmaste åren? Högre tillväxtförväntningar tillåter lägre direktavkastning då investerarna är villiga att betala mer för dagens driftsnetto.

Min bedömning är att ”smarta byggnader” ska värderas högre både utifrån ett högre driftsnetto (högre hyror och lägre förvaltningskostnader) och lägre direktavkastningskrav (lägre riskpremie och högre tillväxt). Det finns några forskningsstudier som stödjer denna bedömning. Empirisk forskning har exempelvis visat på en värdepremie på cirka 18 procent och en hyrespremie på cirka 11 procent avseende ”gröna byggnader” (som kan ses som en delmängd av ”smarta byggnader”). Troligtvis kommer värderingen att vara högre för ”smarta byggnader” än för enbart ”gröna byggnader”. Att värdeökningen är högre än hyresökningen tyder på att inte enbart driftsnettot påverkas utan även investerarnas bedömning av risk och tillväxt.

Det samhälleliga värdet av ”smarta byggnader” kan vara högre än det rent företagsekonomiska då det kan förekomma ett antal marknadsmisslyckanden på hyresmarknaden. Dessa utgörs av exempelvis förekomst av negativa externa effekter och inslag av naturligt monopol samt kollektiva varor. Det kan innebära att det kan finnas skäl för det offentliga att intervenera på marknaden genom regleringar, skatter eller bidrag. Att beräkna de samhälleliga värdena av ”smarta byggnader” är dock svårt då kunskapsläget är begränsat. Det görs betydande forskning kring smarta städer, energisystem och digitalisering. Mer forskning behövs dock kring de samhällsekonomiska vinsterna i form av det mervärde som uppstår när smarta byggnader kopplas samman till smarta städer.