Borätter byggs som isolerade skokartonger
Ska det vara hyresrätter eller bostadsrätter? Beroende på svar så inleds projekteringen med olika styrande dokument.
November 2013
När hyresrätter ska byggas är det företagets samlade erfarenheter som är styrande. Fokus ligger på att minimera det löpande underhållet och se till att allt som byggs in i fastigheten har lång livslängd. Materialval och tekniker som gör fastigheten uthållig, tålig, bidrar till låg driftkostnad och gör den enkel att förvalta prioriteras; takfötter, putsbleck, synliga värmestammar, träskivor i mellanväggar och klinker i hall är till exempel vanligt i hyresrätter.
Vad är styrande när ett bostadsrättprojekt skall uppföras? Mäklarstatistik, modeveckan och en och annan möbelmässa. Valen i projekteringsfasen baseras på marknadsundersökningar om vad som säljer. Maximera intäkt och minimera utgift, för projektägaren.
I fallet bostadsrätt så är de boende helt bortkopplade från produktens utformning. Brukaren är en intäktskälla som ska tömmas på mesta möjliga kapital, för att sedan även få betala för konsekvenserna av projektägarens kortsiktiga beslut gällande byggnadsteknik och utformning.
Självklart kan man argumentera för att både hyresrätter och bostadsrätter lyder under samma reglemente, och till exempel måste uppnå samma energiprestanda. Men hur många hyresrätter byggdes med tunnputs och enstegstätning? Och om det är några så borde de fastighetsägarna ta sig en funderare över både sin affärsplan och sitt ansvar som fastighetsägare.
Åter till bostadsrätterna. Isolera en skokartong och klä den invändigt med det modernaste kaklet, de snyggaste bänkskivorna och proppa badrumstaket med spotlights (förresten, bara om du bygger i förorten, i innerstan är spotlights ute) och be en mäklare sälja kartongen till högsta möjliga pris per kvadratmeter. Be att kartongen håller fem år (tio för dolda fel) och sedan är projektägaren säkert i hamn.
Att de boende (som ofta köpt lägenheten osedd) sedan tvingas betala dyrt för drift och underhåll samt att byggnaden måste renoveras på halva den tiden som behövs för hyresrätter, ja det spelar projektägaren mindre roll. Projektägaren följde bara gängse spelregler.
Finns det en öppning att minimera kostnader och någon tar den så kommer såklart de som inte tar chansen att hamna på efterkälken.
Frågan är om bostadsrätter ska få produceras utan att inkludera det långsiktiga brukarperspektivet?
Är det rätt att projektägare kan skapa bostadsrättsföreningar och sitta på samtliga stolar i styrelsen?
Är det rätt att projektägarens representant är part vid besiktningen av entreprenaden? Vad har de boende för glädje av att projektägarens representant konfirmerar att bygget blev precis så skrangligt som planerat?
Är det rätt att den ekonomiska planen utformas av projektägaren? I dagsläget finns det rättsfall där energiprestandan som utlovats inte har uppnåtts. Den teoretiska energiprestandan ligger till grund för beräkningar av drift- och underhållskostnader och är därmed en del av den ekonomiska planen. Ökar driftkostnaden tvingas de boende höja avgiften i föreningen.
Vems är ansvaret? Pågående rättsfall kommer troligen att klargöra ansvarsfördelningen, men dagens reglemente saknar straffsats för skillnad mellan teoretisk och faktisk energiprestanda.
Jag föreslår att byggande av bostadsrätter måste inkludera brukarperspektivet. Det bör finnas en part som ansvarar för att de boendes intressen tas i beaktande, både under projektering och under produktion av bostadsrätter. Samma långsiktighet som ligger till grund för byggande av hyresrätter ska även finnas vid uppförande av bostadsrätter.
Det finns så klart producenter av bostadsrätter som tänker långsiktigt, och det är positivt. Men problemet är att inte alla måste tänka långsiktigt. Jonas Anund, doktorand vid institutionen för Energiteknik, KTH.
Jonas Anund, doktorand vid institutionen för Energiteknik, KTH.